Principe de la Clause Résolutoire du Bail Commercial

La clause résolutoire dans un bail commercial est une disposition contractuelle permettant de résilier automatiquement le bail en cas de manquement par le locataire à ses obligations. Elle vise notamment à sanctionner :

Les impayés de loyer / charges locatives.
La dégradation des locaux.
L’usage de l’immeuble contraire à sa destination.
Tout autre non-respect des dispositions substantielles du bail.

L’insertion de cette clause au bail confère au propriétaire le droit de résilier le contrat de plein droit si le locataire ne remplit pas ses obligations. C’est un outil puissant pour protéger le bailleur, mais il exige une rédaction minutieuse pour être valable et efficace.

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Les conditions de mise en œuvre de la Clause Résolutoire dans un Bail Commercial

Pour mettre en œuvre la clause résolutoire, plusieurs conditions de fond doivent être remplies :

Identification des manquements : La clause doit spécifier clairement les manquements contractuels justifiant la résiliation. Toute faute non mentionnée explicitement ne pourra pas être invoquée pour activer la clause.
Absence de renonciation : Le bailleur ne doit pas avoir renoncé, de manière tacite ou explicite, à l’application de la clause résolutoire.
Bonne foi : La clause doit être appliquée de bonne foi. Si le bailleur agit de mauvaise foi, la clause résolutoire pourrait être déclarée non écrite.

Les conditions de forme, régies par l'article L145-41 du Code de commerce, sont tout aussi cruciales :

Commandement de Payer ou Sommation d’Exécuter : La mise en œuvre de la clause doit être précédée de la signification d’un commandement de payer ou d'une sommation d'exécuter par un commissaire de justice. Ce commandement doit inclure :
- Les manquements reprochés au locataire.
- La mention que ces manquements sont prévus par la clause résolutoire.
- Un délai d’un mois pour permettre au locataire de régulariser la situation.

Si le locataire ne se conforme pas aux demandes dans le délai imparti, la résiliation devient automatique.

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Les Conséquences de l'Application de la Clause Résolutoire

Sur le Propriétaire

Pour le propriétaire, l'application de la clause résolutoire permet de :

Résilier le bail de plein droit.
Obtenir l'expulsion du locataire via une ordonnance de référé.
Conserver le dépôt de garantie et les loyers payés d’avance.
Réclamer des dommages et intérêts pour les préjudices subis.

Sur le Locataire

Pour le locataire, la clause résolutoire entraîne :

L'obligation de quitter les lieux après le délai d'un mois suivant le commandement de payer.
La perte du dépôt de garantie et des loyers d’avance.
Une possible inscription au registre des incidents de paiement, nuisant à sa crédibilité pour d’autres locations.

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Exemple de Clause Résolutoire dans le Bail Commercial

Voici un exemple type de clause résolutoire à insérer dans un bail commercial :

“A défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance ou de ses accessoires ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter resté sans effet, le présent bail sera résilié automatiquement, si bon semble au bailleur, et sans qu’il y ait lieu de remplir aucune formalité judiciaire. Il suffira d’une simple ordonnance de référé pour obtenir l’expulsion des lieux loués et, dans ce cas, le dépôt de garantie et les loyers payés d’avance, s’il y en a, resteront acquis au bailleur sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toute offre de paiement ou d’exécution après l’expiration du délai ci-dessus sera réputée nulle et non avenue et ne pourra faire obstacle à la résiliation acquise si ce n’est l’application de l’article L.145-41 du Code de commerce.”

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Limites à l’Automaticité de la Résiliation du Bail Commercial

Il existe des limites à l’application automatique de la clause résolutoire :

Redressement ou Liquidation Judiciaire : Le redressement ou la liquidation judiciaire du locataire n'autorise pas, de facto, la résiliation du bail.
Appel au Tribunal : En l’absence de clause résolutoire, ou si celle-ci n'est pas applicable, le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du bail. Le juge appréciera la gravité des manquements et pourra, le cas échéant, accorder un délai supplémentaire au locataire pour régulariser sa situation.

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Clause Résolutoire - Recours du Locataire

Le locataire dispose de certains recours pour contester ou suspendre l'application de la clause résolutoire dans un bail commercial. Selon le Code de commerce, les juges peuvent suspendre les effets des clauses de résiliation si la demande est présentée selon les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil (article L. 145-41 alinéa 2). Cette suspension est possible lorsque la résiliation n’a pas été constatée ou prononcée par une décision de justice définitive.

Ainsi, le locataire peut saisir le juge pour demander un délai supplémentaire durant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus, permettant ainsi d’échapper à la résiliation de plein droit du bail commercial. Par exemple, dans le cas d'un commandement de payer des loyers en retard, le locataire peut solliciter des délais de paiement pouvant aller jusqu'à deux ans.

Suspension et Conséquences : Si le juge accorde un délai supplémentaire et le locataire se conforme aux obligations dans ce délai, l'effet du commandement ou de la sommation est annulé, empêchant ainsi la résiliation du bail. En revanche, si le locataire ne respecte pas les obligations dans le délai imparti, la clause résolutoire s'applique automatiquement après l’expiration du délai d’un mois stipulé dans la mise en demeure, entraînant la résiliation de plein droit du bail commercial. Une fois cette résiliation effective, le locataire ne peut plus solliciter de nouveaux délais auprès du juge.

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Quels recours en cas d’absence de Clause Résolutoire ?

Si le bail commercial ne contient pas de clause résolutoire, le bailleur peut tout de même entreprendre certaines démarches :

Tentative de Résolution Amiable : Envoyer des relances régulières ou une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
Information du Garant : En présence d’un garant, informer le garant des manquements contractuels du locataire
Recours Judiciaire : En dernier recours, le bailleur peut saisir le Tribunal de Grande Instance pour demander la résiliation judiciaire du bail. Le juge appréciera la gravité des manquements et pourra accorder un délai au locataire pour régulariser sa situation avant de prononcer la résiliation du bail.

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Conclusion

La clause résolutoire est un élément crucial dans la gestion des baux commerciaux. Elle protège les droits des bailleurs en cas de manquements des locataires tout en imposant une rigueur dans sa mise en œuvre. Une rédaction précise et une application de bonne foi sont indispensables pour garantir sa validité.

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